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Frações Ideais - Aspectos Jurídicos

Fração ideal é a parte indivisível e indeterminável das áreas comuns e do terreno de um condomínio proporcional à unidade autônoma de cada condômino. “É a quota ou parte que cabe a cada proprietário sobre as coisas comuns, expressa sob forma decimal ou ordinária”, esclarece Marcelo Terra, integrante do Conselho Jurídico do Secovi-SP.

Resumindo: cada proprietário, além de sua respectiva unidade autônoma, possui uma fração ideal das coisas comuns. O total das frações ideais na Convenção deve somar 1,000000 (um inteiro). “A quota-parte ideal assume relevância em alguns aspectos, como no momento do rateio das despesas comuns ou mesmo na contagem de votos em assembléias gerais”, explica Terra.

Tanto nos condomínios comerciais como nos residenciais, a fração ideal é determinada no instrumento da incorporação ou instituição condominial e na respectiva Convenção, refletindo, assim, o grau de propriedade e responsabilidade de cada condômino. Portanto, já no registro de memorial de incorporação, o empreendedor arquivará, dentre outros documentos, a discriminação das frações ideais de terreno, com as unidades autônomas que a elas corresponderão. “Ao mesmo tempo em que se divide física e juridicamente o empreendimento em unidades autônomas, o mesmo também é dividido ‘economicamente’, em frações ou quotas”, justifica o especialista.

Segundo a redação primitiva do artigo 1.331, parágrafo 3º, do novo Código Civil, “a fração ideal no solo e nas outras partes comuns é proporcional ao valor da unidade imobiliária, o qual se calcula em relação ao conjunto da edificação”.

A Lei nº 10.931, de agosto de 2004, alterou esse texto que passou a vigorar da seguinte forma: “A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária, no instrumento de instituição do condomínio”.

Como nem todos os condomínios apresentam unidades autônomas com a mesma área útil, os proprietários dos apartamentos ou casas maiores podem possuir frações ideais diferentes. Assim, de acordo com essa fração ideal é que podem ser estipulados seus deveres (valor do condomínio, taxas extras, etc.) e, podendo a Convenção dispor de modo contrário, seus direitos (por exemplo: maior representatividade nas votações), como evidenciado pelo advogado Marcelo Terra.

De acordo com o Código Civil, em caso de sinistro, sendo o cálculo da fração ideal igualitária, não importando o valor do imóvel. Assim, a fração valorizada simplifica a aplicação das indenizações, pois “cada unidade receberá o que realmente valia”.

Em seu artigo 1.352, parágrafo único, o novo Código Civil diz: “Os votos serão proporcionais às frações ideais no sol e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da Convenção de constituição do condomínio.” Conclui-se, portanto, que:

- a cada unidade autônoma corresponderá, necessariamente, uma fração ideal no terreno e nas coisas comuns, que por sua vez se expressará de forma decimal ou ordinária;

- a fixação da quota-parte ideal se reflete no direito de propriedade e no poder político de cada condômino, ocorrendo no momento da instalação do condomínio (assim também considerada a incorporação imobiliária)
- exige-se unanimidade para alteração da fração ideal previamente fixada.

 

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